Почему инвестиции в зарубежную недвижимость становятся всё более популярными?
Инвестиции в зарубежную недвижимость — это не просто способ диверсификации капитала, но и возможность создать пассивный доход, защитить активы от инфляции и получить доступ к альтернативным программам ВНЖ. Особенно актуально это стало после 2020 года, когда глобальная экономическая нестабильность заставила инвесторов искать устойчивые и прогнозируемые активы.
По данным Knight Frank, в 2023 году количество международных сделок с жилой недвижимостью выросло на 14%, особенно в таких направлениях, как Португалия, Турция, Греция и Объединённые Арабские Эмираты. Это говорит о растущем интересе к инвестициям в стабильных или развивающихся экономиках с гибким налоговым режимом и благоприятным климатом.
Шаг 1. Определите инвестиционную цель
Первый вопрос, на который нужно честно ответить: зачем вам недвижимость за границей?
1. Получение пассивного дохода от аренды;
2. Участие в программе «золотой визы» или ВНЖ;
3. Долгосрочная капитализация и рост стоимости;
4. Использование недвижимости как домика у моря или зимнего убежища;
5. Защита активов и налоговая оптимизация.
Например, если цель — сдача в аренду, стоит обратить внимание на города с развитой краткосрочной арендой, такие как Дубай или Барселона, где годовая доходность может превышать 7% в валюте. Тогда как для целей ВНЖ лучше подойдут направления с государственными программами — например, Греция позволяет получить ВНЖ при покупке квартиры от €250 000.
Шаг 2. Исследуйте рынок и юридическую среду
Выбор страны требует не только анализа цен и доходности, но и глубокого понимания юридических нюансов владения недвижимостью. Например, в Германии и Швейцарии права арендаторов защищены настолько, что выселить даже неплательщика можно только через суд, и это занимает месяцы.
Технический блок: ключевые юридические нюансы
— Право собственности: В Турции и Таиланде иностранцы ограничены в покупке земли. В Таиланде, например, квартира в кондоминиуме разрешена, но не дом с участком.
— Налоги при покупке: В Испании налог на приобретение вторичного жилья составляет до 10% от стоимости объекта.
— Налоги на аренду: В Португалии нерезиденты облагаются по ставке 28% на доход от аренды, однако при правильной структуре можно снизить ставку.
— Ограничения на аренду: В некоторых районах Барселоны или Парижа аренда туристам через AirBnB запрещена без специальной лицензии.
Шаг 3. Оцените доходность и риски
Инвестиции — это всегда баланс между доходностью и риском. Важно честно оценить:
— Потенциал роста стоимости объекта;
— Сезонность аренды;
— Налоговую нагрузку;
— Курсовые колебания;
— Стоимость обслуживания и ремонта.
Например, в Дубае средняя доходность от сдачи в аренду — 6–8% годовых (по данным Bayut за 2023 год). Однако стоит учесть, что в Эмиратах нет налога на доход, но высока конкуренция и важна профессиональная управляющая компания.
Пример из практики
Московский предприниматель Илья инвестировал €300 000 в апартаменты в Лиссабоне в 2022 году. Объект был выбран совместно с местным агентом под сдачу туристам. В первый год доходность составила 5,8% после вычета налогов и комиссии управляющей компании. Благодаря этому Илья также получил португальский ВНЖ через программу «золотой визы».
Шаг 4. Выберите надёжного партнёра
Работа через профессионального агента или компанию с опытом международных сделок — это не роскошь, а необходимость. Особенно если вы не знаете местный язык, законы и особенности сделок.
Выбирая партнёра, обратите внимание на:
1. Лицензии и репутацию;
2. Отзывы клиентов;
3. Примеры реализованных объектов;
4. Прозрачность в расчётах комиссии;
5. Наличие постпродажного сервиса и управления недвижимостью.
Финансирование: ипотека или собственные средства?
Во многих странах иностранцы могут получить ипотеку, правда, на условиях более жёстких, чем для резидентов. Например, в Испании банки выдают ипотеку иностранцам под 3,5–5% годовых на срок до 20 лет, при взносе от 30% от стоимости недвижимости.
Однако во многих странах, таких как Кипр или Индонезия, для нерезидентов банковская ипотека вообще недоступна, и нужно рассчитывать на собственные средства или альтернативные формы займа, такие как залог недвижимости в другой стране.
Шаг 5. Планируйте стратегию выхода
Любая инвестиция должна иметь точку выхода. Планируйте заранее:
— Через сколько лет вы планируете продажу?
— Насколько ликвиден выбранный объект?
— Есть ли рост инфраструктуры в районе?
— Какие налоги на прирост капитала действуют?
Например, во Франции налог на прирост капитала снижается с каждым годом владения и становится нулевым после 22 лет. В то время как в Турции — уже через 5 лет недвижимости не облагается налогом при продаже.
Вывод: инвестиции за границей — это не только прибыль, но и ответственность
Если подойти к процессу грамотно, с учётом целей, анализа рынка, юридических аспектов и стратегического планирования, зарубежная недвижимость может стать выгодным и стабильным активом. Главное — не гнаться за модой и не покупать «якобы выгодный» объект без понимания всех рисков. Лучше вложиться в скромный, но ликвидный объект, чем в роскошный, но проблемный актив.
Инвестируйте с умом — и недвижимость начнёт работать на вас.